책소개
이 책은 저자의 경매컨설팅 노하우가 담겨있는 책이다.
대항력 있는 선순위 임차인, 유치권 신고물건, 법정지상권성립여지 있는 물건, 선순위 가처분과 가등기 물건, 토지별도등기와 대지권미등기 등 특수경매물건에 대하여 혼자서 효과적으로 권리분석하는 방법을 터득할 수 있도록 안내한다. 이 책을 통해 독자들은 경매공부의 끝을 확실히 볼 수 있을 것이다.
이 책은 경매부동산에 세 들어 사는 임차인에 대하여 유형별로 분류하여 대항력 여부와 배당분석을 설명하였다. 경매물건에 세 들어 있는 임차인에 대한 권리분석을 완전 정복한다면 경매함정을 피할 수 있을 뿐만 아니라 진흙 속의 진주를 캘 수 있는 기술을 습득할 수 있다. 선순위 가장임차인 찾는 방법과 입증 방법, 선순위 가처분이 있는 물건을 낙찰받은 다음 가처분을 취소하여 등기부 등본에서 가처분을 말소하는 방법, 선순위 가등기를 말소하는 하는 방법, 경매로 인한 매각으로 말소되는 토지별등기 있음과 대지권미등기 경매물건의 권리분석 방법, 법정지상권 성립 여지 있는 물건의 조사 시 체크 포인트와 조사 방법, 유치권신고 물건의 권리분석 방법 등에 대하여 설명하였다.
저자소개
공인중개사, 자산운영전문인력, 부동산경제학박사
아파트, 토지, 분양권, 상가 등 부동산중개와 경매컨설팅 등 부동산 현장 경력 20년의 공인중개사로서 공인중개사들의 필독서 『부동산 숙달하기』와『부동산 고수들의 숨은기술 비밀과외』에서 20년 중개노하우를 공개하여 부동산중개 실무를 배울 길이 없어 애를 태우는 공인중개사들의 갈증을 해소하여 주었다. 부동산경매 실무 도서로서 『나의 꿈 경매왕』에서 선순위 가장임차인 찾는 방법과 판명 방법을 공개하는 등 투자자들에게 도움을 주고 큰 호응을 얻었다. 부동산가격 폭등과 폭락의 메커니즘과 부동산호황과 불황 속에 숨겨진 팩트를 파헤치고 당하지 않는 투자원칙을 제시한 『그레이트풀』이 있다.
교보생명, 삼성물산주식회사에서 근무하였고, 공인중개사(1회)로서 부동산중개업에 입문. 재개발, 분양권, 상가 개발 및 분양, 경매컨설팅을 하였다. 1996년 매일경제신문사 주최 부동산개발경진대회에서 컨설팅부문 장려상을 수상한 경력이 있다. 현대백화점, 스피드뱅크, 신세계 백화점, 닥터아파트 등에서 부동산경매와 부동산투자정보를 전달한 바 있다. 또한 처음으로 가장임차인 찾는 방법과 입증하는 방법을 공개하였고, 토지별도등기, 대지권미등기 물건의 권리분석 방법, 선순위 가처분 경매물건 낙찰받아 가처분을 취소하는 방법, 유치권신고의 진실을 찾아내는 방법 등을 전파하였다. 서울 송파에서 주택, 성북구 길음동에서 재개발, 목동과 분당에서 아파트, 신촌에서 상가, 용인에서 분양권, 광주에서 입주아파트를 전문적으로 중개하였다. 상가분양·시행도 하였으며 부동산컨설턴트로 활동했다.
건국대학교 행정대학원 부동산학과를 졸업하였고 한성대학교 대학원에서 부동산경제학박사학위를 취득하였다. 현재 성남시평생학습관, 군포시여성회관, 고양여성인력개발센터, 안산시여성비전센타에서 경매노하우를 전파하고 있다.
목차
PART 1 이 다섯 가지만은 꼭 확인하고 권리분석 시작하자
1. 경매부동산에 설정된 권리 13
2. 경매사건의 법원기록과 문건접수 내역 23
3. 경매부동산의 표시사항과 지적공부 31
4. 경매부동산의 점유자 35
5. 전기, 가스사용료 등 관리비 체납 41
PART 2 경매 취하와 취소 가능성이 많은 물건
1. 부채 총액이 적은 물건 45
2. 경매신청자에게 배당할 것이 없는 물건 47
PART 3 경매투자 권리분석의 핵심, 등기부 등본의 권리분석
1. 권리분석의 기준! 말소기준권리 찾는 방법 53
2. 경매로 인한 매각으로 말소되는 권리와 인수되는 권리 56
3. 등기부 등본의 권리분석 압축 트레이닝 59
PART 4 경매는 임차인이다! 임차인에 대한 권리분석
1. 임차인에 대한 권리분석 순서 79
2. 대항력 있는 임차인 83
3. 확정일자 임차인 87
4. 소액보증금 임차인 93
5. 상가건물 임차인 98
PART 5 경매비용과 배당순위
1. 경매비용과 배당순위 103
PART 6 특수주소변경 임차인의 권리분석
1. 특수주소변경 임차인의 권리분석 111
PART 7 선순위 임차인의 권리분석
1. 선순위 가장임차인 찾는 방법과 입증 방법 125
2. 배당요구한 선순위 가장임차인 137
3. 채무자가 선순위 가장임차인 143
4. 소유자가 집을 팔고 세입자로서 거주하는 임차인 149
PART 8 선순위 가처분과 가등기의 권리분석
1. 경매로 말소되는 선순위 가처분 157
2. 위험한 후순위 가처분 169
3. 가처분의 취소와 선순위 가처분 있을 때 권리분석 방법 174
4. 10년 지난 선순위 가등기의 말소 178
PART 9 토지별도등기 있음과 대지권미등기의 권리분석
1. 토지별도등기 있음의 권리분석 187
2. 대지권미등기의 권리분석 193
3. 대지권등기하는 방법 196
PART 10 임차인의 유형별 대항력분석과 배당분석
1. 확정일자도 받지 않고 배당요구도 하지 않은 선순위 임차인 207
2. 전입신고를 하고 배당요구를 하지 않은 임차인 210
3. 확정일자를 받지 않고 배당요구를 한 선순위 소액임차인 212
4. 확정일자를 받고 배당요구를 한 선순위 소액임차인 214
5. 주택의 입주와 전입신고, 확정일자와 근저당권설정일이 모두 같은 날인 임차인 216
6. 주택의 입주와 전입신고를 갖춘 다음날에 확정일자와 근저당권설정일이 동일한 날에 이루어진 임차인 219
7. 주택의 입주와 전입신고일 이전에 확정일자를 받은 임차인 222
8. 확정일자가 가압류보다 늦은 임차인 225
9. 매각기일 이전에 주민등록을 다른 곳으로 이전하면서 임차권 등기를 하고 강제경매를 신청한 임차인 228
10. 경매개시결정등기 후 전입한 임차인 231
11. 전세금을 올려 주고 재계약을 하면서 확정일자를 받은 임차인234
12. 소액임차인과 확정일자임차인 그리고 주민등록 전입신고만 한 임차인 236
13. 선순위 근저당권 배당 후 소액임차인이 되는 임차인 239
14. 가압류 후 전입신고와 확정일자를 부여받은 임차인 242
15. 최우선변제 소액보증금 한도를 다 받지 못하는 임차인 244
16. 분양계약자인 소유자 앞으로 소유권이전등기가 나지 않은 상태에서 전입한 임차인 247
PART 11 투자자 울리는 위험한 임차인의 권리분석
1. 은밀하고 위험한 경매함정의 임차인 251
2. 세대합가 임차인 257
3. 권리변동 임차인 259
4. 시점 차이 임차인 263
5. 블랙홀 외국인 임차인 265
PART 12 농지경매와 농지취득자격증명원 발급
1. 농지경매와 농지취득자격증명원 발급받는 방법 269
2. 농지전용 허가된 토지 경매 278
PART 13 법정지상권 성립 여지 있음 급소 공략하는 권리분석
1. 법정지상권 성립 여지 있음의 급소 찾기 283
2. 법정지상권 성립 여지 있음 급소 공략하는 물건조사방법 308
3. 무허가 미등기 건물의 법정지상권 분석 315
4. 등기 건물의 법정지상권 분석 320
5. 신축 중이던 미등기 건물의 법정지상권 분석 323
PART 14 초보자가 속고 있는 유치권신고 있음의 권리분석
1. 초보자가 모르는 유치권신고 있음의 숨겨진 진실 335
2. 유치권신고 있음의 숨겨진 진실을 찾아내는 조사 방법 347
3. 유치권신고 있음 푸는 방법 364
PART 15 지분경매로 고수익 올리는 방법
1. 지분경매로 고수익 올리는 방법 381
PART 16 안분배당과 흡수배당, 공동저당권에 대한 배당
1. 가압류 후에 설정된 근저당권의 배당순위 389
2. 공동저당권에 대한 배당 396
저자소개 416
